¿Qué son las contingencias al comprar casa?
Las contingencias son condiciones de tu contrato que te dan tiempo para revisar la casa, el avalúo y tu préstamo. Entender sus fechas es de lo más valioso que puedes hacer durante el escrow.
La idea en pocas palabras
Cuando haces una oferta, normalmente no te comprometes "a ciegas". El contrato puede incluir condiciones que tienen que cumplirse para que la compra siga adelante. A esas condiciones se les llama contingencias (contingencies). Mientras una contingencia sigue vigente, te da un margen para revisar y decidir con información.
Las tres más comunes
Contingencia de inspección
Te da tiempo para inspeccionar la casa y revisar los reportes y las divulgaciones del vendedor (disclosures). Si aparece algo que te preocupa, es el momento de hablarlo con tu agente.
Contingencia de avalúo
Tiene que ver con que el avalúo (appraisal) de la casa alcance el precio de compra. Si sale más bajo, esta condición puede darte opciones para conversar con el vendedor.
Contingencia del préstamo
Tiene que ver con que tu prestamista apruebe el préstamo con el que vas a comprar. Una precalificación no es lo mismo que la aprobación final, y por eso existe esta condición.
Los plazos: las fechas de tu contrato son las que valen
Como referencia general, el contrato de compra que más se usa en California, el de la Asociación de Realtors de California (C.A.R.), propone 17 días para varias de estas contingencias. Pero es solo un punto de partida: en cada oferta se pueden acordar plazos más cortos o más largos, y algunas ofertas incluyen menos contingencias para hacerse más atractivas.
Lo importante es saber cuáles tiene tu contrato y en qué fecha vence cada una. Conviene tenerlas en un calendario desde el primer día.
¿Qué significa quitar una contingencia?
Al quitar o retirar una contingencia (remove a contingency), en general dejas de tener la protección que te daba esa condición. Por eso es una decisión que conviene tomar con toda la información en la mano.
Según el contrato, quitar una contingencia puede requerir que firmes un documento por escrito, o puede haber otras reglas sobre qué pasa cuando llega la fecha. Cada contrato es distinto: pregúntale a tu agente cómo funciona en el tuyo y en qué fecha vence cada una.
Un hábito que ayuda mucho
Unos días antes de cada fecha, revisa con tu agente cómo va esa parte: ¿ya tienes todos los reportes?, ¿el avalúo ya llegó?, ¿el prestamista ya dio la aprobación? Llegar a cada fecha sin prisas te permite decidir con calma.
Preguntas para hacerle a tu agente o a tu prestamista
- ¿Qué contingencias incluye mi contrato y en qué fecha exacta vence cada una?
- ¿Cómo se quita cada contingencia en mi contrato? ¿Tengo que firmar algo?
- ¿Qué pasa si llega la fecha y todavía no tengo el reporte, el avalúo o la aprobación?
- ¿Qué pasa con mi depósito antes y después de quitar cada contingencia?
- Al prestamista: ¿en qué fecha esperas tener la aprobación final del préstamo?
¿Estás en esta etapa y quieres entenderla con calma? Más de 25 años de experiencia de tu lado, sin ganar nada si compras o no, para que llegues a cada firma sabiendo qué preguntar.
Esta lectura es información general y educativa. No es asesoría legal, fiscal ni financiera, y cada contrato y cada caso es distinto. Para lo legal de tu caso, consulta a un abogado con licencia en California.